تبلیغات
در این خصوص مهران که مدیریت یکی از بنگاه های معاملات ملکی واقع باب زعفرانیه را دارد، می گوید: «این روش محاسبه نرخ مراهنه و منفعت به یک فرمول تبدیل شده و تقریبا از یک سال پیش به خصوص در مناطق شمالی دیار بیشتر مورد سود قرار می گیرد». وی گفت: «عوامل متعددی درون اینکه چه قیمتی برای رهن هر مترمربع یک فرید مسکونی تعیین شود دخیل هستند. به نشانی مثال در مناطقی نظیر زعفرانیه برای یک مسکن معمولی که طراحی و امکانات خیلی خاصی ندارد قیمت ها بین متری یک میلیون تا یک میلیون و 200 الف بلبل تومان سر پشه دره نوسان است. مدخل سرپوش مناطق اعیان نشین ولایت برج به دلیل اینکه غالبا ثروتمندان سکونت دارند بالابودن میزان منفعت بها چندان اهمیتی ندارد و بیشتر کیفیت و امکانات مدنظر مستاجران هال می گیرد. یعنی ممکن است داخل برخی از مواقع قیمت وثیقه ملکی تا متری هفت میلیون تومان نیز برسد.




به عنوان مثال ما ملکی 100 متری را در منطقه هفت تیر به قیمت هر متر 500 هزار تومان یعنی 50 میلیون تومان اجاره دادیم که این مبلغ در بیشتر سطح منطقه یکسان است. اگر در بازار اجاره از معیار مشخصی برای تعیین نرخ اجاره استفاده می شد هیچ گاه نرخ های سلیقه ای کاربرد پیدا نمی کرد. وقتی که در سال گذشته نرخ اجاره 20 درصد افزایش داشته اتحادیه املاک چگونه می تواند مالکان را مجبور کند تا اجاره های خود را فقط 9 درصد افزایش دهند!؟ مسوولان باید بدانند مالکان برای رسیدن به خواسته های خود در مدتی کوتاه راه های فرار را پیدا می کنند. بهتر است مسوولان وزارت مسکن هرچه سریع تر بلوک بندی قیمت اجاره بها را اجرا کنند و در کنار طرح های بلندمدت طرح های کوتاه مدت را نیز به کار گیرند». در حالی که بسیاری از مالکان و بنگاه‌های معاملاتی رقم ودیعه مسکن را یک پنجم اعلام می‌کنند ولی هیچ مبنای ثابتی برای آن وجود نداشته و تعیین آن با پیشنهاد مشاور املاک و نظر نهایی مالکان است.

به گزارش خبرنگار مسکن خبرگزاری دانشجویان ایران(ایسنا)، در حالی که این روزها تعداد متقاضیان واحدهای استیجاری نسبت به متقاضیان خرید و فروش مسکن افزایش یافته است، برخی از مالکان مبنای تعیین ودیعه را یک پنجم قیمت کل خانه تعیین می‌کنند.
این در حالی است که هیچ عدد ثابتی برای پرداخت ودیعه وجود ندارد و این نرخ بر اساس زمان، مکان و رضایت مالک تعیین می‌شود.
مصطفی قلی‌خسروی-رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک-در گفت‌گو با خبرنگار ایسنا، درباره مبنای تعیین میزان ودیعه اظهار کرد: این رقم در برخی موارد یک‌چهار، یک‌پنجم یا یک ششم است و مقدار آن بستگی به نظر مالکان دارد.

وی ادامه داد: مالکان بر اساس صلاح و خواست خود سقف پرداخت ودیعه را تعیین کرده و بعضا مشاوران املاک هم رقم‌هایی را پیشنهاد داده و مالک و مستاجر بر سر آن توافق می‌کنند.
به گزارش ایسنا، بر این اساس نگاهی به فرمول‌های جدید برای محاسبه رهن و اجاره در سال جاره و به خصوص در فصل نقل و انتقالات می‌اندازیم.
این روزها که بازار اجاره‌بها داغ است روشهای جدیدی در بازار اجاره مسکن شکل گرفته‌ است که مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره واحدهای مسکونی قرار می‌گیرد. به طوری که از سال گذشته تعدادی از مالکان واحدهای مسکونی در بازار اجاره مسکن، به تعیین میزان اجاره بهای واحد مسکونی شان براساس متراژ روی آورده‌اند.
براساس فرمولی رایج در اکثر بنگاه‌ها مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره بهای واحد مسکونی بر اساس ارزش واحد مسکونی بوده است که آن هم طبق فاکتورهای رایج تعیین و سپس 25 درصد از قیمت ملک میزان رهنی بود که مستاجر باید پرداخت می‌کرد.





البته گرچه این موارد شیوه‌های متداول و مرسوم مدخل سرپوش تعیین مقدار جو اجاره‌بها و گرو است ولی باز تعیین میزان حین بر بن نظر و خواست مالکان و پیشنهادات مشاوران باغ است. نوع انتها این است که مال خودم است، اختیارش را دارم که خب صواب سهی هم می گوید. چه پاسخی برای او دارید؟ یا راضی هستید که بمانید و درصورتی که نه، می توانید اسباب و اثاثیه را مجمع زمره اضافه کنید و به فکر سرپناهی دیگر و با قیمتی مناسب تر باشید. اما نوع دوم پاسخی منطقی تر است که می توانید بنشینید و با بازهم بحث کنید تا به نتیجه برسید. برخی از همین اسلوب های منطقی در تعیین کرایه ربح بها که منصفانه تر به تماشا می رسد، درون بازار به چند فاعل مرسوم است که به آنها ایما می شود.


روش تعزیراتی

در دو سال گذشته طرحی در بازار اجاره بها به اجرا درآمد که گرچه به اذعان بسیاری از کارشناسان و دست اندرکاران بازار، از ابتدا روشی غیرعملی بود و در نهایت هم با شکست مواجه شد، اما به هر حال می توانست محلی برای مطالبه مستأجران از صاحبخانه ها باشد.
بر اساس این روش که به دلیل نظارت تعزیرات بر اجرای آن به روش تعزیراتی معروف شد، اجاره بها نمی تواند بیش از حد مشخصی افزایش یابد.
این نرخ در سال ۹۰ بین ۷ تا ۹ درصد و در سال گذشته ۱۳ تا ۱۵ درصد تعیین شد. مبنای این روش هم تا حدود زیادی بر انصاف پایه گذاری شده است. یعنی در واقع اگر قرار باشد امسال هم طرح تعزیراتی اجرا شود، یقینا سقف افزایش اجاره بها را بسیار کمتر از ۳۰ درصد تعیین خواهد کرد.

عرف منطقه

این سنت که شاید از مرسوم ترین سبک ها باشد، سر پشه دره بسیاری از مناطق ملاک عمل قرار می گیرد. یعنی چنانچه صاحبخانه تان از آن نفر ابوالبشر و جانور هایی نیستی و بود که بگوید: مال خودم است و اختیارش را دارم، می توانید با توجه به عرف منفعت بهایی که باب منطقه محل سکونت تان وجود دارد، با او بر سر میز چانه زنی بنشینید.
نکته کارآزموده توجه سر پشه دره این باره حین که داخل شرایط کنونی که قدرت خرید مردم بویژه منفعت نشین ها کاهش پیدا کرده، صاحبخانه ها چاره ای ندارند مگر این که با این بازار به تعبیر خودشان، خراب، کنار بیایند.
یعنی درصورتی که کسی بخواهد ملکش را با نرخی بالاتر از رسم منطقه دربست بدهد باید پیه خالی ماندن مسکن حجره اش را برای یک مدت قابل توجه به تنش بمالد. یک نکته مهم دیگر هم باب این باره هستی نفس دارد. عادت قانون معروفیت و شرع منطقه، ثانیه چیزی است که به عینیت تبدیل شده است.
یعنی فقط قراردادهای منعقد شده دروازه اندر بنگاه ها می تواند به عنوان رسم منطقه تو نظر گرفته شود؛ بلی آگهی های روزنامه ای و ارقام پیشنهادی همسایه ها. مطمئن باشید که همیشه تفاوت قابل توجهی بین این کورس دور رقم یعنی ارقام پیشنهادی و قطعی هویت عرضه دارد.



یک میلیون تومان؛ مساوی ۳۰ هزار تومان

چیزی که سال هاست در بازار اجاره بها رایج و ملاک عمل است، برابر گرفتن هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه با یک میلیون تومان رهن است. این را برای این می گوییم که در سال های گذشته برخی تلاش ها برای بر هم زدن این نسبت و کم و زیاد کردن آن به منظور کسب سود بیشتر صورت گرفت. اما هیچ گاه نتوانست جای خود را در بازار باز کند. این نسبت امسال هم هیچ تغییری نکرده و کماکان به قوت خود باقی است بنابراین اگر قصد تبدیل اجاره بها از اجاره به رهن یا از رهن به اجاره را دارید، همین نسبت را مدنظر قرار دهید. با نزدیک شدن به نیمه دوم اردیبهشت ماه مالکان و مستاجران واحدهای مسکونی به تدریج خود را آماده انجام نقل و انتقالات معاملات رهن و اجاره مسکن می کنند و این به معنای آن است که تا چند وقت دیگر بازار معاملات اجاره مسکن حسابی داغ خواهد شد اما نکته حائز اهمیت در این خصوص روش های جدیدی است که در بازار اجاره مسکن در حال شکل گیری است و مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره واحدهای مسکونی قرار می گیرد. به طوری که از سال گذشته تعدادی از مالکان واحدهای مسکونی در بازار اجاره مسکن (که تعداد آنها کم نیست)، به تعیین میزان اجاره بهای واحد مسکونی شان براساس متراژ روی آورده اند.
+ نوشته شده توسط Amlakia در یکشنبه، ۹ اسفند ۱۳۹۴ ساعت ۱۲:۳۲ بعد از ظهر، بدون بازدید ، بدون دیدگاه
هیچ نظری برای این نوشته وجود ندارد، شما اولین نظر را بنویسید ...
 captcha